Nghiên cứu tính thuế mua bán đất theo giá thị trường

Tại giao ban báo chí ngày 17/8, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, trong 5 năm tới chưa có nhiều thay đổi trong việc chuyển nhượng đất. Tuy nhiên, sau 5 năm nữa, Bộ sẽ tính phương án thu giá trị gia tăng từ việc chuyển nhượng đất.

"Chúng tôi không thu thuế theo hợp đồng mua bán công chứng nữa. Thuế chuyển nhượng đất sẽ được tính theo bảng giá đất hàng năm, theo giá thị trường", Bộ trưởng Hà nói. Khi áp dụng quy định này, người mua bán đất khai giá trong hợp đồng thấp hay cao cũng không ảnh hưởng đến việc tính thuế.

Mọi hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ phải được giao dịch trên sàn giao dịch. Người dân mua bán đất phải đăng ký ở văn phòng đăng ký đất đai. Bản đồ định giá đất trên toàn quốc sẽ được xây dựng để mọi người có thể tự định giá. "Đây là vấn đề căn cơ, cốt lõi để đảm bảo công khai, minh bạch", ông Hà nói.

Theo Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường, vấn đề định giá, tài chính đất không công bằng và minh bạch là nguyên nhân gây khiếu kiện, tham nhũng, vi phạm thời gian qua. Muốn khắc phục tình trạng này cần thay đổi cách định giá đất để sát giá thị trường. Nhà nước muốn giao đất thì phải đấu giá để lấy giá thị trường.

Thị giá thị trường có thể biến động, nhưng sẽ có phương pháp đưa đến giá trị trung bình của thị trường ổn định. Trên cơ sở này dần hình thành dữ liệu thông tin giá đất thị trường. Bản đồ dữ liệu đất đai sẽ đăng tải giá đất. Công thức định giá đất theo thị trường được hình thành.

Dựa theo bản đồ, người dân có thể tự định giá được từng thửa đất mà không cần nhờ bên tư vấn nào.

Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà. Ảnh: Gia Chính

Khẳng định việc bỏ khung giá đất là cần thiết bởi không rõ ràng, thay bằng bảng giá đất hàng năm và dần được thay bằng giá thị trường. Bảng giá đất theo thị trường có thể xác định đến từng thửa đất. Tuy nhiên, để thực hiện được ý tưởng này cần 5-10 năm.

Đất dự án được Nhà nước giao phải sử dụng hiệu quả theo tiến độ dự án khi đấu thầu, đấu giá. Người chậm đưa đất vào sử dụng sẽ bị phạt; nếu chuyển nhượng đất cho người khác mà phát sinh địa tô chênh lệch thì số lãi của giá đất tăng lên sẽ bị thu. "Chúng tôi sẽ làm đến lúc người đầu cơ, núp bóng người dùng không thể ôm đất được nữa, phải nhả ra hoặc trả Nhà nước", ông Hà khẳng định.

Bộ trưởng Hà chia sẻ, hiện nay việc quản lý đất đai theo cách trung ương nhìn xuống địa phương, có thể không biết hết. Vì vậy, cần dùng công nghệ, dữ liệu để quản lý mọi biến động về từng thửa đất.

Luật Đất đai sửa đổi được ông Hà kỳ vọng là nền tảng đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các thế hệ; người có đất, nhà nước, doanh nghiệp; trung ương và địa phương.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã bỏ quy định về khung giá đất. Thay vào đó Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành bảng giá và quyết định giá đất cụ thể. Việc định giá đảm bảo nguyên tắc theo mục đích, thời hạn sử dụng, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường; bảo đảm tính độc lập về chuyên môn, khách quan của kết quả định giá giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.

UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố vào ngày 1/1 của năm. Trong thời gian thực hiện, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Bảng giá quy định giá các loại đất theo vị trí. Đối với khu vực đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thị trường thì xây dựng bảng giá theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn.

Theo quy định hiện hành, các khoản phí cần nộp khi mua bán bất động sản gồm: Thuế thu nhập cá nhân 2% giá trị hợp đồng mua bán công chứng; lệ phí trước bạ 0,5% giá trị nhà, đất; phí công chứng; lệ phí sổ đỏ; phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ.